Presencia de los notarios en las Juntas de Vecinos

Home/Comunidades de propietarios/Presencia de los notarios en las Juntas de Vecinos

Presencia de los notarios en las Juntas de Vecinos

Hoy publico un artículo MUY inspirado en el artículo del notario de Alicante Antonio Ripoll Soler, un notario muy activo en internet con su blog www.pildoraslegales.com. No es por dar la «píldora» pero los notarios que participan en los blogs, como hayderecho.com  o wikifincas.wordpress.com, suelen tratar temas interesantes de manera amena.

En su artículo «¡Que conste en acta!» trata de manera muy entretenida la circunstancia de que un Notario este presente en una Junta de Vecinos. Es una circunstancia poco frecuente, pero que puede ocurrir. En ciertas circunstancias puede ser necesaria un acta notarial para una Junta de vecinos.

¿Por qué?

1º Ante situaciones tensas puede ser muy positivo la presencia de un Notario porque actúa como grabadora o cámara de vigilancia y actúa propiamente como notario dando fe legal de lo ocurrido.

2º Para mí también es positivo porque la figura de un notario genera confianza al ser una figura imparcial y con formación jurídica suficiente, que su propia presencia en la Junta da más garantías a todas las partes enfrentadas.  Además los vecinos e incluso los administradores de fincas ante la presencia de un tercero en la Junta (y más aún de un notario), solemos comportarnos de manera más «correcta» . Implicitamente es una fórmula de conciliación que puede evitar conflicto judicial.

¿Quién puede sugerirlo?

1º  Generalmente el Presidente de la comunidad de propietarios o el administrador de fincas.

2º También puede solicitarlo algún vecino que se considera desamparado. Está es una pregunta muy común, ¿Qué mayoría es necesaria para solicitar la presencia de un notario? Puede un sólo vecino reclamar la presencia de un notario. Por analogía de la legislación mercantil, podría exigirse que el vecino represente el 1 o el 5% del capital.

¿ Qué eficacia tiene el acta notarial?

El acta notarial debería valer como acta de Junta. Hay dos teorías sobre la eficacia del Acta de Junta:

-La eficacia «ad solemnitatem», es decir,  el acta que se extiende de una junta de copropietarios tiene verdadero valor sustancial de los acuerdos adoptados en la misma.

– La eficacia «ad probationem», es decir, el valor de dicha acta es meramente un medio de prueba privilegiado de la existencia de los acuerdos que recoge.

La mayoría de profesionales señala que el Acta de Junta es un elemento auxiliar de la Junta que «refleja lo que ya existe», y no es constitutiva de validez de los acuerdos de la misma. Pero en el caso de Acta Notarial yo entiendo que debería tener valor «ad solemnitatem».

¿Qué funciones asume el Notario?

En estas juntas excepcionales es el Notario el que debe asume las funciones del Secretario (que generalmente ejerce el administrador de fincas)  y debe redactar el acta de la Junta de Propietarios. El Acta debe recoger todas las circunstancias que indica el artículo 19 de la Ley de propiedad Horizontal, como mínimo:

– La fecha y el lugar de celebración.

– El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.

– Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria, precepto que remite al artículo 16 de la LPH.

– Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como los propietarios representados.

– Por supuesto, debe ser firmada por el Presidente y el Secretario (el Notario).

A pesar de existir cierta regulación, los notarios se quejan sobre los problemas que surgen porque las juntas de propietarios no están reguladas como lo están las Juntas de las sociedades mercantiles, y ello, les obliga a acudir a los principios que inspiran la legislación de las comunidades de vecinos (sobre todo Ley Propiedad Horizontal) y la legislación notarial……y fundamentalmente, inspirados por el principio del sentido común y la prudencia.

¿Qué funciones tiene el administrador de fincas?

Aunque el artículo de Antonio Ripoll Soler trata la figura del notario en las Juntas de vecinos, me gustaría concluir el artículo con su descripción sobre como debe actuar un buen administrador de fincas, descripción que me parece perfecta:

«En mi opinión, el buen Administrador de Fincas no está para dar o quitar razones a los vecinos, sino para, de una u otra manera, con su consejo profesional, ayudar a formar voluntades en la Junta. Ese administrador será el que se perpetúe en el cambio con independencia de quién sea Presidente en cada momento. El Administrador, que, por el contrario, convierte en tema personal cualquier cuestión que le plantea un vecino, en cambio, está llamado a ser flor de un día y marchitarse en el momento en el que cambie la Junta directiva.»

Conclusión: La presencia de un Notario en una Junta puede ser considerado como un coste pero yo en determinadas circunstancias lo considero una inversión, puede evitar futuras reclamaciones judiciales.

By | 2017-05-23T10:20:08+01:00 julio 18th, 2014|Comunidades de propietarios|4 Comments

4 Comments

  1. Estrella agosto 30, 2016 at 22:25 - Reply

    Si un notario viene requerido por algunos propietarios para que asista a una junta extraordinaria con el objetivo di levantar acta para la destitución del administrador, ya que firma como colegiado sin serlo incurriendo en intrusismo profesional, entre otrasirregularidades, QUIEN SUFRAGA LOS GASTOS.

    • María del Pilar Piquer septiembre 8, 2016 at 08:58 - Reply

      Si la presencia del notario se aprobó por Junta, lo paga la comunidad de propietarios, si la presencia del notario se produce por voluntad de unos vecinos, estos copropietarios deben sufragar los gastos.

  2. Carlos abril 26, 2017 at 10:29 - Reply

    Soy propietario y poseo un 3% de las cuotas de participación.
    Por lo que he visto en su artículo puedo traer un notario a la Junta ¿Cómo lo hago? ¿Lo llevo simplemente el día de la Junta, debo avisar que viene y además incluir previamente los puntos a tratar en la convocatoria?
    Muchas gracias.

    • admin enero 1, 2018 at 16:54 - Reply

      Gracias por participar en nuestro Blog.
      La Jurisprudencia de la Audiencia Provincial de Valencia ha establecido que la Comunidad de Propietarios puede negarse a que un notario acuda a una junta de acompañando a uno de los vecinos, entienden que el Secretario de la Comunidad levanta acta de la junta, lo que hace innecesario la asistencia de un notario.

Leave A Comment