El presidente puede criticar al administrador de fincas

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El presidente puede criticar al administrador de fincas

En mi blog siempre señalo que los administradores de fincas estamos al servicio de las comunidades de propietarios y siempre destaco que los administradores de fincas colegiados tenemos una mayor responsabilidad a la hora de actuar diligentemente y honradamente, ya que una gestión desafortunada de un administrador de fincas permite a los detractores de la colegiación obligatoria señalar que los administradores de fincas colegiados no ofrecemos más garantías.

Pero ese deber de estar al servicio de la comunidad de propietarios actuando con una especial diligencia (ser especialmente serviciales) no significa que no tengamos un derecho al honor y que nuestra figura no deba de ser respetada. ¿Qué ocurre en los supuestos donde el Presidente de la comunidad de vecinos pone en tela de juicio la gestión del administrador? En definitiva, ¿El presidente puede criticar al administrador de fincas?

Antes de entrar en materia, como siempre señalo la relación entre los administradores de fincas y los presidentes de comunidad debe ser buena y fluida por el bien de la comunidad de propietarios. Pero aunque la relación sea correcta, si ocurre que el presidente discrepa sobre alguna actuación o sospecha, ¿Puede abiertamente quejarse?

Tenemos que acudir a la jurisprudencia para encontrar una respuesta a esta pregunta. Al igual que la naturaleza jurídica de la relación  entre el administrador de fincas y la comunidad de propietarios no ha dado lugar a una unanimidad (se considera como contrato de mandato, como mandato sui generis, como contrato arrendamiento de servicios etc…), en referencia al «respeto» que deben tener los vecinos (sobre todo el Presidente de la comunidad de propietarios) hacía los administradores, los tribunales han seguido un criterio bastante uniforme.

Sentencias como la del Tribunal Supremo 11/09/2008 establecen como el presidente puede realizar abiertamente críticas a la actividad profesional del administrador de fincas. Los tribunales señalan que es necesario una descalificación injuriosa o innecesaria del comportamiento profesional del administrador, especialmente con infamias que pongan en duda o menosprecien su probidad o ética en el desempeño del trabajo. En definitiva, el presidente puede quejarse abiertamente mientras no se trate de críticas rigurosamente vejatorias, injuriosas o insultantes.

Habrá que analizar caso a caso, pero como ocurre con muchos derechos que «chocan», los tribunales deben ponderar entre dos derechos y en este caso la libertad de expresión del presidente de comunidad prevalece sobre el derecho al honor del administrador de fincas. Queda bastante claro que los tribunales dan mucho «poder» a los vecinos (fundamentalmente al presidente), y la figura del administrador de fincas para nada es una figura blindada.

Los tribunales protegen a los vecinos porque los sitúa en una posición de inferioridad (como por ejemplo, la relación el trabajador frente al empresario) ya que el administrador tiene muchas potestades y con sus funciones afecta de manera incuestionable al conjunto de propietarios y debemos estar sometidos a un control y auditoría. Existen dos derechos fundamentales a favor del presidente:

1º  Los administradores estamos obligados a informar a los vecinos sobre posibles irregularidades que puedan sospechar.

2º El presidente como cargo de representación tienen el derecho de libertad de expresión/opinión sobre la gestión del profesional.

Por ello podemos concluir que los administradores de fincas no somos figuras blindadas y debemos admitir y/o soportar ciertas críticas que no contengan un especial contenido infamante.

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