Comunidades de propietarios

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El Título Constitutivo y los Estatutos en las comunidades de propietarios

Aunque parezcan dos conceptos muy sencillos, muchos propietarios siguen confundiendo el Título Constitutivo y los Estatutos de las comunidades de propietarios. El Título Constitutivo es la escritura pública por la cual un edificio se encuadra en el régimen de la propiedad horizontal. La escritura debe ser otorgada por el Promotor de las viviendas o por el conjunto de los vecinos si ya han sido vendidos la mayoría de viviendas y locales. El Título recoge: a) La descripción del edifico en su conjunto. b) La descripción detallada de cada vivienda y local y su cuota de participación. En cambio los Estatutos de la comunidad de propietarios es el conjunto de normas que se establecen al constituir la comunidad, y también el conjunto de normas que se establecen posteriormente. También tenemos que destacar que los Estatutos no son obligatorios, de hecho algunos compañeros míos los consideran meras adaptaciones de la Ley de Propiedad Horizontal, pero yo no estoy de acuerdo con dicha [...]

Piscinas y parques infantiles en las comunidades de propietarios

Sobre las piscinas y parques infantiles en las comunidades de propietarios lo primero que tenemos que decir es que los servicios y productos empleados se les aplica la normativa de uso público y comercial. ¿Qué quiero decir con esto? Que a la hora de instalar toboganes o columpios en el parque infantil de la comunidad de propietarios o a la hora del tratamiento químico de la piscina de la comunidad, no se aplica la normativa del jardín de una casa particular, en definitiva, que no se entiende de uso privado. La normativa tanto a nivel de piscinas como de parques infantiles es bastante estricta: 1º Respecto las piscinas ha habido un endurecimiento significativo de la normativa con el RD 742/2013 de 27 de septiembre, encuadrando a las piscinas dentro del marco del sector de la salud pública. Podemos destacar: a) La información sobre la piscina (derechos, deberes etc...) deberá ser detallada, clara y accesible. b) Las piscinas construidas desde el 11 de [...]

By | 2017-05-23T10:20:03+01:00 julio 15th, 2015|Comunidades de propietarios|0 Comments

¿A quién se aplica la Ley de Propiedad Horizontal?

La Ley de Propiedad Horizontal es la norma fundamental que se aplica a las propiedades horizontales. Es la Constitución de las comunidades de propietarios. Ante la pregunta ¿A quién se aplica la Ley de Propiedad Horizontal?, debemos empezar el análisis señalando que a la hora de considerar a una propiedad horizontal como tal,  se debe analizar que cumpla los requisitos del artículo 396 del Código Civil y no el cumplimiento de unos requisitos formales. ¿Cuáles son esos requisitos? La característica fundamental de la propiedad horizontal es que se trata de un edificio donde hay una coexistencia de elementos comunes con unos elementos de uso privativo. Como señalamos en una noticia anterior, los elementos comunes son aquellos elementos necesarios y útiles para el adecuado use y disfrute del edificio en general  y de los elementos privativos. El artículo 3 de la LPH enumera los elementos comunes (la enumeración no es cerrada), de los cuales podemos destacar: - Elementos estructurales. - Suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas. - Fachadas, revestimientos [...]

Responsabilidad por ruina, ¿Individual o solidaria?

Que ocurre cuando compramos felizmente una vivienda y al poco tiempo aparecen vicios o defectos, ¿A quién podemos reclamarle la ruina?, ¿Al promotor?, ¿A todos los profesionales?. La responsabilidad por ruina es ¿Individual o solidaria? La regla general viene establecida por el artículo 1.137 del Código Civil que señala la presunción de no solidaridad. Por tanto, cada uno de los profesionales que han intervenido en la construcción de la vivienda responde de los daños y perjuicios ocasionados por su actuación profesional. Es decir, cuando la causa de ruina está perfectamente delimitada sobre un profesional se le exigirá a éste de forma exclusiva la responsabilidad. Pero en el día día empezó a resultar difícil e incluso imposible asignar la parte proporcional de responsabilidad a cada profesional en el daño causado y los tribunales empezaron a aplicar de manera generalizada la responsabilidad solidaria en base al artículo 1591 del Código Civil que hacía mención a la existencia de solidaridad cuando en la causación del daño han intervenido varios agentes. La doctrina jurisprudencial empieza a [...]

By | 2017-05-23T10:20:04+01:00 junio 30th, 2015|Comunidades de propietarios|0 Comments

¿Por qué los jóvenes ya no quieren comprar viviendas?

El motivo de escribir un artículo tan distinto a los que suelo escribir ¿Por qué los jóvenes ya no quieren comprar viviendas?,  ha sido motivado por una noticia que me ha parecido muy fresca e interesante: ¿Por qué los jóvenes ya no quieren comprar automóviles y viviendas?. Creo que es una noticia matizable en España ya que aquí hay aún cobra mucha fuerza el sentido de propiedad (sobre todo con la vivienda), a ello se suma que  el principal motivo por el que ha aumentado del interés por los arrendamientos ha sido que a esta generación  "les pillo" la crisis financiera y la escasa oferta de vivienda VPO.  Amnistía Internacional acaba de denunciar que en España sólo se destina el 1% a vivienda VPO. Sólo estamos delante de Grecia...... Pero a pesar de lo señalado en el párrafo anterior sigo viendo la noticia muy interesante ya que es un cambio que llega a España para establecerse, ya a día de hoy ya se refleja [...]

Una buena peritación puede ser determinante

En muchos de los conflictos relacionados con la administración de fincas y el derecho inmobiliario una buena peritación judicial puede ser determinante. Informes relativos a vicios en la construcción, instalación de un elemento potencialmente peligroso, averías continuas de un elemento común de la comunidad de propietarios, valoraciones de bienes para transmisiones patrimoniales o en procedimientos concursales, una buena peritación puede llegar a ser nuestra mejor defensa, o incluso puede llegar a evitar que se produzca el conflicto. Un informe pericial es un documento redactado por un ingeniero superior industrial o de telecomunicaciones que mediante resultados medibles y cuantificables intenta demostrar un hecho o una culpabilidad. Existe una normativa UNE que establece unos criterios de exposición y presentación de los datos con el fin primordial de unificar la manera de exponer los informes por parte de todos los profesionales del sector. En términos generales, podemos destacar que el informe debe ser: 1º Claro y transparente. 2º Imparcial. 3º Comprensible para cualquier persona [...]

¿Cualquier vecino puede solicitar que se trate un asunto en la Junta de propietarios?

En muchas ocasiones los vecinos nos preguntan si ellos pueden solicitar que se trate un asunto concreto en la Junta de Vecinos. Al principio está pregunta nos sorprendía, pero con los años hemos observado que es una pregunta muy común. Rotundamente podemos contestar que sí, que cualquier vecino puede solicitar que se trate un asunto en la Junta de propietarios. El artículo 16 apartado 2º de la Ley de Propiedad Horizontal señala que "cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente junta que se celebre". En el 99% de los casos el presidente recogerá gustosamente este asunto en el orden del día, pero ¿Qué ocurre si el presidente ignora al vecino?. "A malas" se puede enviar carta certificada [...]

By | 2015-06-17T17:57:46+01:00 junio 18th, 2015|Comunidades de propietarios|0 Comments

Las comunidades de propietarios ya están cobrando las ayudas para la TDT

El otoño pasado la red informábamos en nuestro blog sobre como las comunidades de propietarios de medio y gran tamaño tenían que resintonizar las televisiones para recibir los canales de la TDT en sus nuevas frecuencias. Señalábamos como resintonizar tenía un coste y que desde el 12 de noviembre de 2014 las comunidades de propietarios podían solicitar al Ministerio de Industria, Energía y Turismo las ayudas económicas para adaptar las antenas de televisión. Pues ya podemos anunciar que desde hace unos diez días en la Comunidad Valenciana las comunidades de propietarios ya están cobrando las ayudas para la TDT. Respecto las comunidades gestionadas por nuestro despacho, se está cobrando por orden de presentación. Desde nuestro punto de vista, hay que felicitar al Ministerio de Industria, Energía y Turismo por su gestión. Ha existido una información previa y transparente sobre el proceso de ayudas, desde hace un mes nos han informado que se iba a proceder al pago y se está empezando a [...]

By | 2017-05-23T10:20:04+01:00 junio 15th, 2015|Comunidades de propietarios|0 Comments

Inspecciones por el certificado energético

En el año 2013 se estableció la obligación que todas las viviendas que se alquilasen o vendiesen contasen con un certificado energético. Este certificado debía incluir la calificación de eficiencia energética y el consumo de la vivienda, información del procedimiento, descripción de las características referentes a la energía y recomendaciones para conseguir mejoras. Como siempre la noticia se escuchó, pero no se tomo muy en serio hasta que a principios del año 2015 se supo que la Comunidad Autónoma de Madrid empezaba a iniciar los primeros expedientes, y muchos de ellos acarreando sanciones. Es una competencia autonómica y ya se están incicando expedientes en todas las CCAA. Los expedientes ya no se limitan a las detecciones por parte de los inspectores de la Dirección General de Industria,  Energía y Minas de la comunidad de falseamiento de información, se han iniciado también expedientes a propietarios porque las inmobiliarias que han publicitado la venta o alquiler de su vivienda no han hecho mención a la calificación energética. Recordamos que la [...]

Nuevo servicio telemático para certificar la inexistencia de deudas

Este mes se ha producido una gran noticia: la firma del convenio de colaboración entre el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas y el Consejo General del Notariado para conectar sus plataformas tecnológicas con el fin de certificar la existencia de impagos con la comunidad de propietarios. Con este convenio se pretende agilizar y garantizar más aún las compraventas de vivienda, y esta noticia tiene su importancia, por ello, aparece reflejado en los medios de comunicación más importantes del país. Con este convenio de colaboración el comprador puede comprobar más rápido y seguro si existen deudas aún sin liquidar del vendedor con la comunidad de propietarios. Existen dos maneras: 1º El vendedor puede dirigirse al administrador de fincas colegiado (otra ventaja de contratar un administrador de fincas colegiado) a petición del comprador para solicitar el certificado. Este documento será remitido al notario a través d la plataforma telemática. 2º Consulta telemática directa del notario, previa autorización del vendedor, para certificar que no existen deudas [...]